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갭 투자 횡행…허술한 저금리 전세대출 악용 “현행 전세대출…전셋값만 올려”빌라시장마저…'갭투자자 놀이터' 전락, 전세자금 활용한 대출 더 받으려 '업계약'도 성행
민주  |  gcns@hanmail.net
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승인 2019.09.02  15:17:46
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▲ 8월30일 독산동 전봇대에 실투자금 1000만원이라고 적힌 골목형 현수막. 대표적 서민주거 공간인 빌라 시장에 정부의 저금리 전세대출 제도를 활용한 갭 투자가 횡행하고 있어 사회문제가 될 수 있다는 지적이다. 사진은 관련기사와 관계없습니다.

[금천뉴스 민주기자]  현재 서울 등 투기과열지구의 주택담보 대출은 매매가의 40%에 그친다. 반면 전세보증금대출은 보증금의 최고 80%까지 지급된다.
  정부의 저금리 전세자금대출 제도로 연립·다세대 주택(빌라)의 전셋값이 치솟으면서 전세보증금을 끼고 집을 매매하는 ‘갭 투자’가 활개를 치고 있다. 
  빌라 갭 투자가 빈번한 곳으로 금천구 가산동과 독산동 등 소규모 빌라 밀집촌이 거론되고 있다. 서울 강서구 화곡동도 갭 투자 지역으로 유명하다고 한다.
 모든 분양의 경우가 이에 포함된다고 할 수 없지만 연립·다세대주택(빌라) 시장에 저금리 전세자금 대출제도를 악용한 ‘갭 투자’ ‘업 계약’ 등이 횡행하고 있다. 서민주거 안정을 위해 마련한 정부의 전세자금 대출제도가 역효과를 내고 있다는 지적이 나온다. 양질의 분양사들이 피해를 입을 수 있어 우려되는 부분이다.
  건설업계에 따르면 빌라 분양 시장에서 전세보증금을 실제 거래액보다 부풀려 계약하는 업 계약이 늘고 있다고 전한다. 계약서에 적힌 전세보증금이 높을수록 전세자금 대출금액이 커지는 까닭이기도 하다. 상황이 이렇다보니 갭 투자자들이 세입자의 전세금을 활용해 쉽게 빌라 매입에 뛰어들고 있다.
  빌라분양업체들도 전세대출을 받은 세입자를 미리 확보한 뒤 분양에 나서고 있다고 한다. 빌라 한 가구를 1억원에 분양할 때 9000만원에 세입자를 구한 뒤 나머지 1000만원을 낼 구매자를 찾는 식이다.
  실수요보다는 갭 투자 행위를 부추기는 구조다. 전세자금 대출이 급증하면서 전세가격이 가파르게 오른 영향으로 풀이된다.
  전세대출은 금리도 낮다.
  정부는 지난해 연 1~2%대 저금리 전세자금 대출상품을 잇달아 선보였다. ‘신혼부부 전용 전세자금’은 혼인 5년 이내 신혼부부에게 전세자금을 연 1.2~2.1% 금리로 제공한다. 지난해 6월 출시한 ‘중소기업취업청년 전월세보증금대출’은 금리가 연 1.2%다.
   2017년 말 발표한 ‘주거복지 로드맵’ 후속 조치다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관 세 곳이 보증한 전세대출액은 크게 늘었다. 한국은행에 따르면 국민 신한 등 5개 은행의 보증부 전세대출 잔액은 지난 3월 기준 64조7000억원으로 2015년(21조2000억원) 대비 약 세 배로 급증했다.
  전셋값과 매매가격의 갭(차이)이 줄어들자 전세를 끼고 수백 가구의 빌라를 사는 사례도 나오고 있다. 시세차익이 크지 않은 빌라의 특성상 여러 가구에 투자해야 임대료를 올릴 때 돌아오는 수익이 커지기 때문이다. 그러나 무리한 투자로 현금흐름이 막히면서 세입자에게 피해가 가는 사례도 늘고 있다.
  전세자금 대출은 서민주거 안정을 위해 필요한 제도지만 대출이 과하게 이뤄지는 부작용도 나타나고 있다. 빌라 공급이 많은 지역에선 전세금 하락으로 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘어날 우려가 있다.
 연립·다세대 주택(빌라)이 빼곡히 서 있는 독산동의 비좁은 골목. 이곳에는 ‘신축빌라 분양, 실입주금 2000만원부터’라고 적힌 전단지가 곳곳에 붙어 있었다. 전화를 걸자 분양업자는 전세보증금을 끼고 매매하는 ‘갭 투자’를 권했다. 그는 “빌라 한 가구 분양가격이 1억500만원인데 세입자 전세보증금(9천500만원) 빼고 1000만원만 내면 된다”며 “전세대출이 보증금 80%까지 나와 세입자 구하기도 어렵지 않다”고 설명했다.
  대표적 서민주거 공간인 빌라 시장에 정부의 저금리 전세대출 제도를 활용한 갭 투자가 횡행하고 있다. 매매가격과 전세가격 간 차이가 작아 정부가 제공하는 전세대출로도 얼마든지 투자가 가능하기 때문이다.
  여기에 실투자금 1000만원이란 골목형 현수막과 홍보전단지도 문제라고 한다. 대부분 미끼 홍보로 실재 저가 물건이 없음에도 손님을 유인하기 위해 편법 홍보를 하고 있다는 것이다.
  집에 대한 기대를 가지고 찾아간 이들이 실망하고 무거운 발걸음을 돌려야 하는 경우가 발생해 이 또한 서민을 울리는 행태로 단속이 필요하다고 한다.
  갭 투자자는 지난해 9·13 대책으로 아파트 투자 수익이 급감하면서 상대적으로 규제가 적고 투자금액이 낮은 빌라 시장으로 몰려든 것으로 알려졌다.
  전세자금대출이 손쉽다 보니 전세보증금을 실제 거래액보다 높이는 ‘업 계약’ 행위도 빈번하게 나타나고 있다. 예컨대 실제 전세가격이 1억원이라면 계약서에는 1억2000만원으로 적는 식이다. 계약서에 적힌 전세보증금이 높을수록 전세대출이 더 많이 나오는 까닭이다. 이렇게 되면 세입자는 자기 돈 한 푼 없이 은행을 통해 전세보증금을 100% 조달할 수 있다. 빌라 투자자는 매매 시세와 근접한 수준으로 계약된 세입자의 보증금으로 매입할 수 있게 된다. 전세자금대출로 투자자, 세입자 모두 만족할 수 있는 거래가 가능해지는 셈이다. 신축 빌라분양 시장도 전세 세입자를 끼고 분양하는 방식이 관행이 됐다.
  이렇다 보니 전세가격은 계속 오르는 추세다. 전세가격이 매매가격을 웃도는 거래도 나타나고 있다.
   국토교통부 실거래내역에 따르면 2013년 준공한 빌라(전용면적 27㎡)가 지난달 1억3000만원에 전세거래됐다. 올 1월 매매가(1억1500만원)보다 1500만원 비싸다.
  가산동에서는 5월 2억500만원에 손바뀜한 빌라 한 가구(전용 29㎡)가 같은 달 2억1000만원에 전세거래됐다. 
  전세가격을 높여 계약하면 집주인은 전세 만기가 끝난 뒤 더 비싼 가격에 전세 세입자를 받을 수 있어 세입자와 집주인 모두 전세를 선호하다 보니 집값보다 전세가격이 더 높게 형성되는 경우가 생긴다. 여기에 부동산 중개인들의 부적절한 영업도 문제라고 지적한다. 일부 지역은 중개비용을 더 벌기위해 중개사들이 가격을 올리고 이 같은 방식을 권하기도 한다고.
  
“깡통빌라… 피해 세입자 속출”

  보증금을 돌려주지 못해 법원 경매로 넘어가는 빌라도 늘고 있다. 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올 상반기 전국 연립·다세대 주택의 경매 건수는 9782건으로 2년 전(7152건)보다 36.8% 급증했다. 신축 빌라는 준공 2~3년이 지나면 대부분 가격이 주변 시세 수준으로 떨어지기 때문에 전셋값이 지나치게 높은 집은 거래 시 유의해야 한다.
  무분별한 전세대출 관행이 바로잡히지 않으면 ‘깡통 빌라’가 속출할 것으로 우려한다. 갭 투자자가 당분간 전세자금대출로 전세 물건을 돌리고 있지만, 매매가격이 크게 오르지 않는 빌라 시장 속성상 전세보증금을 되돌려주지 못하는 사례가 속출할 가능성도 있기 때문이다. 사고가 나면 피해는 고스란히 세입자에게 돌아갈 수밖에 없는 구조다. 실제 서울 강서 양천 일대에서 이러 사건이 발생했다. 무려 280여 가구 빌라를 보유한 강모씨가 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않고 있다. 강씨는 대리인을 앞세워 “자금흐름이 막혀 보증금을 돌려줄 수 없다”며 “어쩔 방법이 없다”는 식으로 대처하고 있다.
  거래 전 반드시 등기부등본에서 근저당 등 채무 관계도 반드시 확인해야 한다.

 

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