[금천뉴스 진홍기자] 신축 빌라 등 다세대주택을 중심으로 벌어진 ‘갭투기’에 누구나 피해자가 될 수 있어 주의가 요구된다.

  ‘갭투기꾼’에게 전세보증금을 돌려받지 못해 금전적·정신적 피해에 시달리는 이들은 대부분 20~30대 사회초년생과 신혼부부들로 고통을 호소한다. 

  갭투기는 집주인이 부동산중개업자·건축주·분양대행사 등과 공모해 매매 가격과 전세금의 격차가 적은 주택을 다량 매수한 뒤 임차인을 희생양 삼아 이익을 챙기는 ‘은밀한 거래’다. 이런 은밀한 거래에 대해 한겨레는 ‘갭투기대응시민모임’소속 임차인 108명의 도움을 받아 피해를 보도했다.

지난 2018년 4월 금천구 시흥동의 한 신축 빌라에 A(33)씨가 전세금 1억6천만원을 내고 입주했다. 중개업자는 아직 분양이 끝나지 않은 건물이기 때문에 우선 건축주 세명과 계약하면, 집주인이 A씨가 낸 전세금과 자기 돈을 합쳐 집을 매매할 것이라고 설명했다.

  “보편적인 거래 방식이다.

  안심해도 된다”는 중개업자 말을 A씨는 믿었다.

  인근 부동산업소 여러 곳도 이 집을 보여줬고, 같은 거래 방식을 이야기해 의심하지 않았다. 그러나 장씨는 계약서에 도장을 찍는 순간 갭투기의 늪에 빠졌다.

  갭투자는 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭)만큼의 투자금액으로 주택을 매수하고, 시세차익을 노리는 부동산 투자 방법이다. 그러나 A씨 같은 피해가 발생하는 건 신축 빌라 등 시세 파악이 어려운 주택을 놓고 일부 집주인, 부동산 중개업자, 건축주, 분양대행사 등이 공모해 수백채를 두고 투자가 아닌 ‘투기’를 하기 때문이다.

  세입자는 모르는 ‘건축주-임대사업자(명의대여자)-부동산 중개업자’의 은밀한 거래가 갭투기 생태계를 이룬다.

  예를 들면, 중개업자가 전세를 구하는 사람에게 시세 1억4천만원인 주택을 보증금 1억6천만원으로 소개해 건축주나 기존 임대인과 전세 계약을 맺게 한 뒤, 곧바로 임대사업자가 이 집을 매입하면서 갭투기가 이뤄진다.

 전세보증금을 확보한 건축주나 기존 임대인은 미분양을 줄이고 집을 처분할 수 있고, 임대사업자는 자기 자본 없이 집을 소유할 수 있다.

   세입자에게 받은 ‘웃돈’ 2천만원은 임대사업자와 중개업자가 나눠 갖는 ‘리베이트’가 된다. 이런 방식으로 1천만원씩 10채만 소유해도 임대사업자와 중개업자는 1억원을 벌게 된다.

   임대사업자들은 수백채에 이르는 주택을 이러한 방식으로 소유한다.

  부동산 업소는 단기간에 폐업하는 ‘기획부동산’인 경우가 대부분이다. 세입자에게 보증금을 돌려줄 여력이 없는 임대사업자는 세입자의 연락을 피하거나, 대응을 하지 않는 방식으로 피해를 전가한다.

   세입자가 전세보증금반환보증에 가입한 경우 주택도시보증공사 등에서 전세금을 대신 반환하는데, 일부 임대사업자는 경매 등 법적 절차가 진행될 때까지 빈집을 수개월간 단기로 빌려주며 수익을 올리기도 한다.

   지난달 초부터 이러한 단기임대 사업을 돕는 아르바이트를 한 B씨는 “세입자들이 보증보험으로 전세금을 받고 나간 빈집 80채가량을 단기 임대해 한 달 순수익만 3천만원을 거둔다”며 “임대사업자는 ‘보증보험으로 전세금을 받고 나간 사람들이 있으니 자신은 갭투기로 다른 사람에게 피해를 준 적이 없다’며 당당한 태도를 보인다”고 털어놨다.

    C씨(27)는 2018년 11월 직장 때문에 상경해 2억500만원에 금천구 시흥동의 한 신축 빌라를 구했다. 전세자금 대출 1억4800만원과 신용대출 1200만원을 받았다. 매달 50만원씩 나가는 대출 이자가 부담스러워서 만기 전에 이사를 하려고 했지만, 결국 대출을 연장하고 전세금 반환 소송을 진행 중이다.

   “소송에 시간이 오래 걸리는데, 추가로 대출 연장이 안 돼서 대출금을 못 갚게 될까 봐 그게 제일 걱정돼요. 한순간에 제가 신용불량자가 되는 거잖아요. 불안해서 잠이 잘 안 오니까 밤마다 술을 마셔요.”

  피해자들의 82.4%가 전세보증금반환보증에 가입하지 않아 뾰족한 대책을 찾지 못한다.

  집주인이 세금을 내지 않아 지난해 9월 세무서에서 압류가 들어와 피해를 보는 경우도 있다. 지난해 11월 계약이 끝났지만 전세금을 돌려받지 못해 계속 그 집에 살고 있는 D씨의 경우, 계약 당시 등기부등본을 확인하고, 전입신고를 하고 확정일자도 받았다.

   D씨에게 “아무 문제 없는 집”이라고 공언했던 부동산 중개업소는 폐업 상태였다. 

  결국 D씨는 전세금을 회수하기 위해 소송을 하고 집을 경매로 낙찰받으려 한다.

   당장 소송 비용과 경매 비용, 이후 내야 할 취득세까지 수천만원을 부담하기 위해 대출을 받아야 할 상황이다. D씨는 “주택청약이나 공공임대주택을 고려하고 있었는데 원치도 않는 집을 떠안아 무주택자 혜택만 받지 못하게 됐다”고 토로했다.

  대부분 대출로 전세보증금을 마련한 터라 피해자들의 속은 타들어간다. 설문조사에서 전체 응답자의 81.5%는 대출을 받았고, 17.5%는 대출금을 반환하지 못해 신용불량 위기를 겪었다고 답했다.

  피해자들은 변호사를 구해 법적 대응을 하거나, 어쩔 수 없이 집을 매수하는 과정 등에서 최소 수백만원의 비용을 지출한다.

  피해자들은 ‘일주일 이상 우울감이 계속된다’(79.6%·중복 응답), ‘스트레스로 인한 질환으로 병원을 다닌다’(24%), ‘가정불화를 겪었다’(32.4%), ‘직장 업무에 방해된다’(87%) 등 정신적 피해도 겪었다고 답했다. “불면증, 심한 공황발작, 정신질환 등으로 병원에 다녔다”, “해외주재원으로 근무하던 중 피해 대응을 위해 입국해야 해 직장을 잃었다”, “가정불화로 이혼을 했다”, “주택청약, 서울주택도시공사(SH)에서 주관하는 장기 전세 등에 당첨됐지만 입주를 포기했다”, “다른 집에 이사를 가려다 전세금을 돌려받지 못해 계약 파기로 위약금을 물었다” 등의 호소를 한다.

  피해자들은 임대인을 형사처벌로 압박하고 싶지만 이마저도 쉽지 않다.

  사기죄가 성립하려면 고의성이 인정돼야 하는데, 갭투기의 경우 고의성 입증이 쉽지 않다.  만약 형사처벌이 이뤄지면 임대인에게 심리적 압박으로 작용해 전세금을 돌려받기 수월해질 것이다. 갭투기 피해를 막기 위해 보증사고를 일으킨 임대인에 대한 행정적 조처 및 처벌이 필요해 보인다.