▲ 금천구의 한 연립·다세대 밀집 지역 모습. 주택 호황기 연립·다세대 주택 공급이 늘었지만 시장 약세로 가격이 빠르게 떨어지고 있다는 분석이다.

연립·다세대 주택… "안팔려 걱정"
환금성 떨어지고 감가상각 속도 빨라

최근 입주 구심아파트 매매가… “낮게 형성”
강남 접근성 한계 있고 학군 약점도 지적

    [금천뉴스=진홍기자] 지난 2년 동안 연립과 다세대 주택의 인허가 물량이 크게 늘었다. 연립과 다세대 주택시장이 경직되고 있다. 우후죽순 물량이 늘어난 탓이다. 금천구도 예외가 아니다.
  여기에 최근 입주한 독산동의 대규모 브랜드 단지 아파트 매매가도 입주 전 상승하는 분위기였다가 실상 입주가 진행되자 잰걸음을 하고 있다. 매매가 상승 등을 기대하던 투자심리가 지난해 정부의 11.3조치 외에도 금천구는 다른 요인 등으로 위축되고 있다는 분석이다. 금천구 부동산 시장의 실태와 전망을 보도한다. <편집자 주>

  연립과 다세대 주택의 경우, 최근 몇 년간 전셋값이 쉬지 않고 오른 데다 주택시장의 호황이 이어지면서 사업자들이 공급을 늘린 것이 문제가 되고 있다.
 그리고 최근 주택시장이 약세를 보이며 약세가 장기화될 전망 속에 가격 급락이 우려되고 있다. 연립과 다세대 주택은 분양가가 저렴한 반면 환금성이 떨어지는 것은 물론, 정확한 시세 형성도 돼 있지 않기 때문에 이런 사태가 발생한다.
  주택의 경우, 아파트에 비해 주거환경이 열악하고, 환금성이 떨어져 가격 하락 장세에 취약하고 가구 수가 많은 아파트와 달리 소규모 단지나 독립 건물이 많아 정확한 시세가 형성되지 않는 것도 단점이고 여기에 서울 등 수도권 지역에서 이미 가격이 떨어진 주택들이 심심치 않게 나타나고 감가상각 속도 역시 아파트보다 빨라서 문제라는 최근 중앙언론의 보도도 눈여겨 볼 필요가 있다.  
  부동산정보에 따르면, 금천구 시흥동 전용60.48㎡ A 빌라는 작년 11월 2억6000만원에 거래되기도 했지만 지난 달 초 2억4500만원에 이어 중순에는 2억3400만원까지 빠진 가격에 거래됐다.
  작년까지는 전세도 비싸고 아파트값도 비싸서 연립 등을 매도하는 분들이 많았다. 그런데, 요즘은 찾는 사람이 적어 가격이 떨어질 수밖에 없다.
 실제 한 대형 부동산 매물 사이트에 등록된 독산동 주택 매물 등록 건수는 매매가 387건에 달했지만 전세는 54건에 그친 것으로 나타났다.
  국토교통부 자료에 따르면, 작년 다세대 주택 인허가 물량은 10만4482가구에 달한 것으로 나타났다. 역대 최대 물량이 쏟아진 전년 12만2796가구보다는 다소 줄었지만 2년 연속 10만 가구를 넘기고 있다.
  지난 2007년 관련 통계가 집계된 이후 평년도 7만2348가구보다 44.4%나 많은 수준으로 역대 4번째로 많은 공급량이라는 분석이다.
  연립 주택 인허가 역시 1만7983가구에 달해, 최대 물량이 공급된 2016년 1만9308가구보다 6.8% 줄어드는데 그칠 정도로 많은 물량이 쏟아진다.
  이처럼 연립·다세대 주택이 2년 연속 대규모로 공급되면서 약세로 접어든 주택시장 불황에 가격 급락이라는 큰 우려까지 대두되고 있다.
  작년 인허가 물량 중 상반기보다 하반기에 더 많은 물량이 몰린 것도 부담이다. 다세대는 작년 상반기 5만572가구였지만 하반기 5만3909가구로 6.6%가 늘었고, 연립 역시 같은 기간 8436가구에서 9547가구로 13.1%가 많았다.
 전문가들은 “시장 침체로 수요가 크게 줄면서 신규 건축 단지들이 주인을 찾지 못한 채 미분양으로 남는 경우가 급증 할 수 있다.”는 지적이다.
  여기에 최근 지어진 금천구 34평 새 아파트가격은 6억도 안 되는 상황이다. 이런 상황을 두고 전문가들은 금천구가 최근 강남과 독산동을 잇는 강남순환도시고속도로 개통과 신안산선에 대한 기대 등 교통 기반시설 확충이 진행되고 있지만 시세는 여전히 서울전역에 비해 저렴하게 나타나고 있다며 금천구는 전체적으로 아직 서울도심이나 강남 접근성에 한계가 있고 학군에도 약점이 있기 때문에 투자 수요가 유입되기에는 한계가 있다는 의견을 내놓았다.
  지난해 11월 말부터 입주가 진행 중인 금천구 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크’의 59㎡와 84㎡분양가가 각각 3억 6000만원, 4억8000만원이었다.
  매매 가격이 전용59㎡에 4억6000만 원선, 전용84㎡이 5억5000만~6억원선으로 최고 1억2000만 원정도 웃돈이 붙었다. 하지만 매매가가 기대치에 못 미치며 더 이상 오르지 않고 있다. 서울전역을 비교하면 저렴한 편이다.
  여기에 지하철 1호선이 지나는 철로 옆에 있는 1차 102~104동 아파트은 철로와 가깝다는 이유로 매매가가 낮게 형성되고 2차 아파트도 철로와 가까운 곳은 소음 탓에 인기가 떨어지는 편이라고 한다. 전체적으로 2차(2017년 9월 입주)와 3차(2018년 10월 입주)의 분양권 시세도 크게 다르지 않다.
  ‘롯데캐슬 골드파크’는 인근 입주 8년차 ‘이랜드해가든’(2008년 입주·187가구)보다 1억5000만 원정도 높고 단지에서 1㎞정도 떨어진 금천구 시흥동 ‘남서울 힐스테이트’(2012년7월·1,764가구)보다는 5000만 원정도 높게 나타났다. 여전히 금천구 부동산가격이 전반적으로 낮은 편이다.
  이에 비해 ‘롯데캐슬 골드파크’ 전세금은 전용 59㎡ 4억원 안팎, 전용 84㎡는 5억원 안팎이다. 매매가격과 비교하면 5000만~6000만원 정도 밖에 차이나지 않는다. 물량 부족이 이유라고 한다. 금천구는 지난 10여년 동안 신규 아파트 공급이 많지 않았고 2012년 입주한 ‘남서울 힐스테이트’가 마지막이었다. 2012년 이후 새 아파트 입주가 없었던 데다 4,400여세대 대단지·브랜드 아파트는 사실상 처음이어서 금천구나 경기 안양·광명 등 주변 지역에 살던 이들이 살던 아파트를 내놓고 입주한 사람이 많다.
  분양가가 저렴하고 분양가 대비 최대 1억원 정도 웃돈이 붙었지만 향후 기반시설이 다 갖춰지면 한번 더 시세 상승을 기대하는 분위기다.
  하지만 부동산 전문가들은 지하철 신안산선 개통, 종합병원 유치, 공군부대 부지 사이언스파크 입주 등 금천구가 내 놓은 주변 개발 청사진만 보고 투자한다고 하면 그것은 금물이라고 지적한다. 이유는 금천구의 주요 개발 프로젝트가 아직 확정되지 않았거나 시간이 오래 걸릴 수 있기 때문이다.
  전문가들은 시세가 저렴해 실수요 중산층의 유입이 지속될 수 있을 것으로 보이지만 도로를 경계로 인접한 무지개아파트가 36년된 낡은 아파트로 정밀 안전진단 용역에서 D급 판정을 받아 최근 재개발(993가구 규모)에 속도를 내는 상황이고 금천구가 아직도 전반적으로 학군이 약점 지역이라는 문제와 서울도심이나 강남 접근성의 문제에 한계가 있어 투자 수요가 유입되기에는 여전히 고민해야 할 한계가 있다고 지적한다.
 국민은행에 따르면 올해 1월 기준 금천구 아파트값은 전용면적 ㎡당 평균 429만원으로 서울 25개 구 중 가장 낮은 것으로 알려졌다.