현 정부 부동산 대책 영향… 금천구매매 41.2% 급감 정부규제 속에도 강남 매물은 즉시 매매...
강남에 뭉칫돈 몰리고…분당·판교도 매물 품귀
 
  부동산 시장의 고질병인 양극화 문제를 서울도 비켜가지 못했다. 가장 큰 타격을 입은 곳은 집값 꼴찌라는 꼬리표가 붙은 금천구였던 것으로 확인됐다.
  한 일간지의 1월8일 정비업계와 리얼투데이 등의 자료를 토대로 보도한 내용에 따르면 지난해 말 기준 서울 아파트 매매거래 시가총액은 55조4485억원으로 집계됐다. 이는 지난해(72조7895억원) 대비 23.8% 줄어든 수치다. 전년대비 17조원 줄어든 상황이다.
  구별로는 서울에서 아파트값이 가장 저렴한 지역으로 꼽히는 금천구의 감소폭이 두드러졌다. 금천구의 지난해 매매 시총은 4701억원으로 지난해 같은 기간 대비 41.2% 급감했던 것으로 나타났다.
  이어 한강 이북에 위치한 은평구(-40.2%)와 중구(-35.7%), 강서구(-35%) 등의 감소폭이 확인됐다.
  지난해 서울의 아파트 매매 거래량 감소에 따라 매매거래 시가총액이 줄어든 상황에서 반면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)는 연말로 갈수록 빠른 회복세를 보이며 감소폭을 줄이는 데 성공했다. 시장 전문가들은 정부의 각종 규제가 본격화되는 올해도 강남권 재건축 등 '알짜시장'에만 거래 수요가 몰릴 것으로 내다봤다.
 강남3구는 전체 시총 순위에서 1~3위로 강남구 7조4464억원, 송파구 5조6645억원, 서초구 5조3494억원을 나타내면서 존재감을 입증했다.
 서울 아파트 매매거래 시총이 급감한 것은 고강도 부동산 대책에 따른 거래량 감소였으나 강남3구는 연말로 갈수록 거래량 자체는 회복세로 접어들고 있다. 강남구는 지난해 10월 거래량이 전년동기 대비 72% 감소했으나 11월엔 30.2% 감소에서 12월엔 되레 49.8% 증가로 뒤바뀌었다. 서초구와 송파구 역시 지난해 10월 거래량이 큰 폭으로 줄었다가 11월 감소폭 둔화, 12월엔 거래량 증가로 상황이 역전됐다. 
 자율형사립고(자사고)·외국어고(외고)의 일반고 전환 등 교육정책으로 다수의 명문 학교가 위치한 강남 집값이 오르고 있다는 의견도 나오고 있다. 강남지역은 연말로 갈수록 초과이익환수제 적용을 피할 수 있는 단지로 판단해 고액 자산가들의 수요가 몰리면서 거래량이 회복됐다고 전한다. ‘똘똘한 한 채’로 인정받는 지역의 거래가 급증하고 여기에 새로 진입 수요와 중대형으로 갈아타려는 수요가 몰리면서 회복의 기미를 나타내고 있는 것이라고 설명했다.

서울 아파트 값 오르고… 1월 거래량 4년 만에 최다 
송파구 지난해 11억∼11억5천만원 아파트... 현재 16억원 호가
금천구 2008년 2억8000만원대 아파트... 10년째 제자리 수준

 강남3구에서 불고있는 재개발ㆍ재건축 바람과 정부의 다주택자 규제로 강북이나 지방 등에서 집을 팔고 강남권에 '똘똘한 한 채'를 구하려는 수요자들이 몰린 탓에 양극화 현상이 생기고 있다고 진단했다.
  1월 17일 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)이 최근 4년 내 가장 많은 것으로 나타났다. 강남구와 송파구 양천구 등 인기 주거지역의 아파트 매매 거래가 특히 활발했던 것으로 알려졌다.   이달 1~16일 서울 아파트 매매 거래량은 4522건을 기록했다. 이는 지난해 1월 총 거래량(4481건)을 웃도는 수준이다. 지난해 1월 같은 기간 거래량(2312건)보다 두 배 가까이 늘어났다. 2015년 1월 같은 기간 거래량은 3521건, 2016년은 2803건이었다.
  강남권 재건축 아파트값 강세는 일반 아파트로 확산하고 있다. 정부가 연초 고가주택에 대한 종합부동산세 등을 높이기 위한 보유세 개편에 착수했지만 아랑곳하지 않는다.
  송파구 잠실 리센츠 전용면적 84.9㎡는 문재인 정부가 들어서기 전 11억∼11억5천만원이던 시세가 현재 16억원을 호가한다.
  특히 분당과 판교도 판교 벤처타운 조성과 테크노밸리 개발 등 개발 호재가 맞물려 매매 가격이 부르는 게 값이다.
  분당은 수도권은 물론, 지방에서도 올라와 매수한다. 매물은 없는데 매수자들은 계속 찾아오고 분위기가 비정상적으로 너무 뜨겁다고 한다.
  하지만 서울 강남과 도심권 요지의 아파트들과는 달리 금천구 등 서울 외곽의 아파트 시장에는 날씨만큼이나 추운 한파가 이어지고 있다. 금천구 등 서민아파트 밀집지역은 가격이 8·2 대책 이전보다 하락하는 등 가격 상승에서 소외된 모습이다.
  금천구의 경우 지난해 10~12월 평균 아파트 거래량은 -46.7%에 달했다. 같은 기간 은평구(-39.2%), 중구(-37.5%), 강서구(-34.4%) 역시 유독 하반기 들어 매매량이 급감했다.
  금천구 시흥동은 서울에서 집값이 가장 저렴하다. 지난해 시흥동 3.3㎡당 아파트값은 1145만원으로 서울 평균(2151만원)의 절반에 불과했다. 지역 대표 아파트단지인 벽산타운5단지 전용면적 82.56㎡ 아파트의 매매가는 약 2억7000만원이다. 2008년에도 2억8000만원대에 거래됐을 정도로 가격 변화가 10년째 제자리 수준이다. 
  한국감정원의 주간아파트 가격동향에 따르면 지난 1월1일 기준 금천구의 아파트 매매상승률은 보합, 1월8일 기준으로는 -0.02% 하락했다.
  “정부가 보유세를 올린다고 해서 가격이 빠질 줄 알았다”는 한 중개업소 대표는 “1년에 종부세 1천만원이 오르면 매매가는 1억원 이상이 오르는데 무슨 걱정이냐 ”고 반문했다.
  그는 "정부가 규제만 하면 강남의 아파트는 가격이 오를 것이라는 공식이다"며 “다주택자를 규제하는 정부의 '1가구 1주택' 정책이 결국 강남만 살려주는 이상한 꼴이 됐다. 현 정부의 각종 부동산대책이 빈익빈(貧益貧) 부익부(富益富)를 부르는... 금천구등 서민들의 주택정책에는 뭐가 잘못돼도 한참 잘못된 것”이라며 꼬집었다. 
 
서울 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 하락세로 전환했지만 곳곳에서 여전히 90%에 육박한 단지는 주의해야한다는 경고다.
 갭투자로 인한 깡통전세가 위험하다는 분석이다.  3월 13일 KB국민은행에 따르면 전국 아파트 전세가율은 지난해 4월 75.7%로 역대 고점을 찍은 뒤 하락세를 이어왔다. 올해 1월 74.3%, 2월 74.1% 등까지 떨어졌다. 하지만 이는 평균치일 뿐이다. 여전히 서울 곳곳에서 '고(高)전세가율' 단지가 문제를 안고 있다는 지적이다. 부동산114에 따르면 이달 기준 광진구 구의동 '현대13차폴라트리움'의 전세가율은 89.47%에 달했다. 구로구 오류동 '영풍'은 89.44%, 금천구 시흥동 '벽산타운3단지'는 89.39%로 집계됐다.  반면 실제로 서울 자치구별 전세가율은 강남3구에서는 낮은 수준을 유지하고 있다. 지난달 기준 전세가율은 강남구 53.3%, 서초구 55.9%, 송파구 57.5% 등이다. 용산구도 56.7%로 낮다. 즉 전셋값이 매매가의 절반 수준에 그친다.
  금천구나 구로구, 노원구 등 상대적으로 집값은 저렴하지만 전세수요가 많은 지역으로 여전히 전세가율이 높다.
  특히 이들 자치구 내에서도 교통이 편리한 역세권이나 소형아파트 등 전세수요가 많은 매물의 개별 전세가율이 90% 넘는 곳도 상당하다고 뉴시스는 전했다.