▲ 금천구지구단위계획구역, 금천구민들은 “지구단위계획이 오히려 발전에 저해요인으로 인식하고 구심개발 사업이 활발하게 이루어지가를 바란다”고 입을 모은다.

“금천 구심개발 이대로는 안 된다” 볼멘소리
구민의 재산권 침해와 개발 제한... 서울시 체제 재검토해야 할 때
구청에 ‘선진자치구개발 TF팀(가칭)’추진해 발전적 변경 안 마련해야 
[금천뉴스-진홍기자]  다양한 지역개발 공약이 쏟아진 6.13지방선거가 끝나고 지자체 수장이 선출되었다. 이에 따라 지자체마다 지역개발에 대한 기대감이 큰 상태다.  그 중에서 금천구의 경우 민선 7기가 들어서는 동안 구심개발 등 금천구개발이 제대로 되지 않았던 점을 들어 수 십 년 동안 서울시가 공공성 확보라는 명분으로 특별계획구역으로 지정한 것에 대해 구민들이 강하게 비판하고 있다.  특별계획구역이란, 지구단위계획구역 중 창의적 개발안이 적용되거나 개발안을 작성하는 데 시간이 필요한 지역을 지구단위계획으로 수용·결정하는 구역을 말한다. 지정 권한은 서울시장이 갖고 있으며, 해당 구역은 서울시 가이드라인에 맞춰야만 개발이 가능하게 되어 있다.
  이에 대해 양천구의회 강웅원 의장은 서울시가 추진 중인 특별계획구역 지정에 대해 “구 재산을 왜 서울시에서 이래라저래라 하나. 구민의 재산권을 침해하는 서울시의 결정"이라며 "시대가 변해 지자체에서 구유지에 대한 계획을 세우고 관리할 수 있는데 굳이 서울시가 아직도 관리하겠다는 것은 지자체의 의미를 철저하게 무시하는 처사며, 이는 명백한 월권행위"라고 강하게 비판한 바가 있다.  이 주장을 뒷받침이라도 하듯 실제 금천구도 특별계획구역으로 지정하고 지구단위 계획만 설정해 놓고 현장여건이 전혀 반영되지 않아 지역개발이 저해되는 곳이 한 두 곳이 아니란 지적이 나오고 있다.
  서울중심과 균형발전이라는 측면에서 금천구는 서울의 변방에 위치하고 있어 인접한 관악구와 구로구 또는 경기도 안양시나 광명시보다 제대로 개발 되지 않고 있는 실정이다.   
  금천구의 구심개발이 제대로 이뤄지지 않은 이유로 지역개발 등 부동산관계자들은 “금천구에 11개의 특별계획구역이 지정되어있다”며 “그 중 군부대지역과 신안산선 역세권 등 2~3개를 구심축으로 개발한다는 것인데 이 지역은 용도의 문제가 아닌 투자 유치를 위한 전략과 의지의 문제임에도 불구하고 서울시나 관련 공무원들이 적절한 대안을 제 때 제대로 내 놓지 못하고 있어 탁상공론을 하는 것같다”고 지적한다.  이들은  "서울시가 먼저 금천구심 부지를 어떻게 사용하는 게 주민들에게 가장 도움이 되는지 등을 제대로 파악하고 지구단위계획 등 관련 제도와 법규를 재정비해야 한다”며 “이대로 서울시가 계속 관리하며 월권행위를 멈추지 않는다면 금천구심 발전은 요원할 것"이라고 했다.
   전문가들의 주장처럼 구역지정으로 개발은 어렵고 서류상으로만 남아 있는 아무소용도 없는 특별계획구역의 지구단위결정고시라면 수정하여 현실화해야 할 것으로 보인다. 
  부동산 관계자은 “현재의 제도는 토지용도의 경직성으로 인해 변화에 능동적으로 대처할 수 없고 현실적으로 토지개발을 불가능하게 만들고 있다. 사업성마저 떨어져 오히려 지역발전에 저해요인이 되고 있다. 사업수익을 기대할 수 없는 상태에서 어떻게 사업을 할 수 있겠나? 이런 상태로는 어떤 개발도 이루어 질 수 없다”고 강력한 입장을 보였다.

# “지자체장들과 정치권에도 문제 있다” 지적

   이 밖에도 그동안 이런 문제를 방치해온 지자체장들과 정치권에도 문제가 있다는 지적이다.  특별계획구역 지정 이유와 달리 세상이 많이 바뀌었다. 땅값은 천정부지로 뛰어오르고 있는데 서울시에서 지자체 현실을 제대로 반영하지 못하고 있어 지자체 발전에 역행하는 상황이 오고 있다. 구유지를 시에서 관리하려는 의도로 밖에 볼 수 없고 지자체는 개별 필지별 활용이 불가능해 “오히려 개발에 어려움만 낳고 있다”며“이런 문제는 정치권에서 풀어야한다”며 불만의 목소리를 높이고 있다. 현재 금천구에는 준공업지역에 오피스건물을 지어 오피스텔처럼 분양해 입주해 있는 곳이 130여 곳이나 된다며 화재 등으로부터 위험한 구조라고 금천구의회 김용진 구의원에 의해 수년 동안 문제가 제기되기도 했다. 하지만 개선은 불구하고 건축주는 엄청난 분양차익까지 챙긴다는 이야기까지 나오고 있다. 합법적인 오피스텔을 분양받은 사람은 상대적 피해 감을 느끼게 되는 구조여서 또 다른 사회문제가 될 수 있다.
   특별계획구역 지정으로 무분별한 개발을 막을 수 있다는 장점도 있지만 실제적으로 개인사유지를 개발하지 못하게 묶어둔 것과 같다. 과거에는 서울시 서남권 관문이 무분별하게 개발을 막을 수 있다는 것으로 지구단위를 만들어 두었겠지만 금천구가 자연보호지역도 아니고 국토부나 서울시가 서울시 서남권 관문인 금천구를 신시가지로 변모될 수 있도록 관련법령을 바꿔줘야 한다는 주장이 지배적이다.
   금천구청장이 금천구청에 국토부, 서울시 등 대외적인 업무가 가능할 수 있는 특별 TF팀을 구성해 우리구의 기준을 완화하고 심지어 국회의원과 협력하여 입법 의결해 금천구와 같은 구조의 지자체가 제대로 발전 할 수 있도록 법을 바꾸어야한다는 주장이다.
  이번 선거과정에 “구도심개발로 구민의 삶의 질을 높이는 살기 좋은 자치구, 아름다운 금천구를 만들어야한다”며 구민들이 관심을 보이기도 했던 부분이다.
  구민들은 “인접한 광명시나 안양시 그리고 관악구나 구로구는 많은 발전을 보이고 있지만 상황이 변한 현 세태를 구청장이나 시장 등 정치인들이 이를 반영하지 못해 금천구는 피해가 크다”고 인식하고 있다.

# “용적률, 현실적으로 상향 조정해야 ”

  현재 적용되는 용적률도 도마 위에 올라왔다.
  용적률은 1980년대와 1990년대에 적용된 건축상세계획(詳細計劃)구역에서 국토법으로 바뀌면서 지구단위계획이 운영되고 있다. 용적률은 5년마다 서울시 조례나 지구단위계획수립기준에 의해 재정비되고 있다.
 용적률은 기본 용적률 200%이하에서 준공업지 일반주거지등에는 200~600%이하를 적용하고 일반 상업용지 등은 친환경이나 옥상녹화 등을 인정받아 800%까지 허용 용적률을 적용 받고 있다.
  부동산 관계자는 “현재 용적률로는 재건축 재개발을 할 수가 없는 구조”라며 “법과 제도를 개선하여 지자체 마다 달리 용적률을 적용하여 금천구는 1000%내외의 용적률을 적용받아야 금천구가 제대로 개발될 수 있다”는 입장이다.
 예를 들어 “독산동 우시장 주변은 평당 3500~4000만원이 기정사실화 되어 있다. 용적률 1000%라는 것이 서울시 어디에도 없을지 몰라도 2000만원 내외로 분양할 수 있는 여건이 되어야하는데 현행 용적률로는 사업성이 전혀 없는 구조로 평가된다”는 주장이다. 
 특히, 부동산전문가들은 “금천구심 개발의 경우 지주개발사업이 아닌 상황이면 금융비용을 부담하면서 개발해야하는 데 현실을 감안하여 국토부와 서울시를 거처 지구단위결정고시안의 기준을 완화시키는 계획안을 수립하여 고도제한과 용적률 등의 기본적인 내용은 모두 바뀌어야하는 상황”이라고 했다.
  금천구 관계자는 “용적률을 올리면 땅값이 상승하고 과밀현상이라는 우려와 부작용이 있다”며 “용적률과 심의위원회의 분양가를 적절히 활용하여 수익성을 일정부분 인정해 주는 방안도 검토해 볼 필요가 있을 것 같다”고 했다.  그는 “구민들의 기대만큼 발 빠르게 가시화되기는 어렵지만 현재 지구단위 개발은 천천히 성공을 거두고 있는 과정”이라며 “기대해도 좋다”고 했다.

# 구민들, “품격있는 금천구”원해

   구민들은 구심 개발을 통해 “품격있는 금천구”를 원하고 있다.
   구심개발 사업이 활발하게 이루어지면 첫 번째 도시생활의 쾌적 요인으로 난잡하게 늘려있는 전선과 전주를 정리하는 전신주 지중화사업이 필요하다고 한다.
  여기에 사회이슈가 되고 있는 미세먼지 해결안에 큰 관심을 보였다.
  가로수를 활엽수에서 침엽수로 교체해 구심 풍치효과와 미세먼지 저감효과를 동시에 가질 수 있다는 제안이다.  
  활엽수 꽃가루가 주민들의 안과 질환과 호흡기 질환을 유발하기도 하고 초겨울 낙엽청소 비용이 낭비라고 지적하며 이 문제를 침엽수가 해결할 수 있다며 적극 추진되길 바란다고 했다.
  실제로 침엽수가 활엽수보다 많은 양의 미세먼지를 흡착(약1.3배)하고, 여과능력이 높은 것(산림청 2018.1.31.자료)으로 나타났다.
  이어 “우시장 도시재생비용 일부도 이 같은 시험사업을 포함하여 독산역 범안로길 가로수 교체(활엽수->침엽수)와 무분별한 전신주 지중화사업을 진행하면 우시장을 중심으로 찾아오는 금천구를 만들게 될 것”이라고 했다. 소비 증대의 선순환 구조를 만들 수 있다는 주장이다.
   
# “지구단위계획 재검토 필요하다”

  한 부동산 관계자는 “금천구청에서 지역 정치인과 해당 전문가들로 구성된 가칭 ‘선진자치구개발 TF팀’을 추진해 변경 안을 만들어 금천구가 발전적으로 변할 수 있도록 해야 한다”며 “활발한 선진자치구개발 사업으로 관리 인력 등 구민들의 다양한 고용 증대 효과까지 가져 올 것”이라고 했다.
   그동안 서울시가 관리해 오고 있는 지구단위계획구역을 지자체에 맞게 지구단위계획 재정비 용역을 현장에 맞게 재설정되어야 할 것으로 보인다. 또한 서울시의 일방적인 지구단위계획 추진을 차단하는 한편, 해당부지에 대한 공공성 강화와 효율적인 운영이라는 두 과제의 해법을 지자체에서 주민들의 의견을 적극적으로 수렴해 집행부와 긴밀한 논의를 통해 합리적인 토지활용방안을 찾아 개발할 수 있도록 하는 방안도 강구되어야 할 것 같다.
 지역의 한 정치인은 “지난 몇 년간 금천구심이 바뀔 수 있었던 것은 군부대라고 하는 국방부 사업부지의 특수성 때문에 가능했고 우시장 인접 개발지는 MPL물건(경매 일종)이었기에 개발이 가능했다”며 “지구단위계획이 발전에 저해 요인이 되지 않도록 향후 금천구의 발전을 위해 적극적인 검토가 필요하다”고 했다.
  금천구청 관계자는 “인접 광명시의 경우 시장이 개발권에 대해 최종 결정을 해 추진할 수 있는 구조다. 그런데 금천구와 광명시는 같은 규모임에도 불구하고 금천구 개발은 서울시에 일일이 보고하고 승인을 받아야 하는 구조”라며 "관계법령 등을 현실에 맞게 수정하거나 각 지자체장에게 권한과 역할을 주어 구청장이 지역개발에 주도적인 역할을 하고 추진할 수 있도록 해 금천구를 지자체 특성에 맞게 개발되기를 기대한다”고 했다.
  시대에 맞는 정책의 필요성은 관(官)과 민(民)이 같은 기대치를 향하고 있다는 것이다.
 지구단위계획의 수립절차는 크게 지구단위계획구역 지정과 지구단위계획 수립의 두단계로 구분된다.
  먼저 지구단위계획 구역지정 단계에서 대상지에 대한 기초조사 및 타당성 검토 등을 통하여 지구단위계획구역지정(안)을 작성한다.
  자치구 도시계획위원회의 자문을 거친 후 구청장이 시장에게 지구단위계획구역 지정신청을 하게 된다.
  특별계획구역은 무분별한 개발을 막을 수 있다는 것과 획일적 규제에서 탈피하여 창의성, 융통성을 발휘한 복합용도의 개발이 가능하며, 지자체의 세수입이 증대된다는 장점이 있는 반면, 개인사유지를 개발하지 못하게 묶어둔 것과 같고 토지소유주가 여러 명일 경우 대규모 동시개발이 곤란하다는 점과 협의기간이 길어질 경우 개발비용이 많이 든다는 단점이 있어 이를 극복해야 가능한 주장이 팽배하다.